Gazeteci-yazar ve iletişim uzmanı Ferhat Yıldırım, ortak yaşam alanlarında yaşanan hukuksuzlukları ve denetim eksikliğini mercek altına aldı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın site yönetimlerine yönelik yeni düzenlemeleri hakkında detayları kaleme aldığı bu haberde, aidat usulsüzlüklerinden denetim boşluklarına, güvenlik zafiyetlerinden hukuki haklara kadar pek çok önemli konu ele alınıyor.
İSTANBUL (İGFA) - Yeni düzenlemelerle birlikte site yönetimlerine sıkı denetimler, mali şeffaflık ve yetki belgesi zorunluluğu geliyor. Peki, bu değişiklikler site sakinlerinin hayatını nasıl etkileyecek? Hukuksuz uygulamalar son bulacak mı? İşte detaylar…
Ortak yaşam alanları olan siteler, modern hayatın ayrılmaz bir parçası haline geldi. Ancak bu alanlarda yaşanan denetim eksikliği, sadece hukuki ve etik sorunlara değil, aynı zamanda can ve mal güvenliğini tehdit eden ciddi olaylara da yol açabiliyor.
Bolu’da yaşanan yangın gibi vahim olayların yeniden yaşanmaması için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın site yönetimlerine yönelik düzenlemeleri hızla hayata geçirmesi büyük bir zorunluluktur.
Site Yönetimlerinde Denetimsizlik Hukuksuzluğu Körüklüyor
Site yönetimlerinin faaliyetleri, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş olsa da uygulamada ciddi boşluklar bulunuyor. Site sakinlerinin, yönetimlerin hukuksuz uygulamalarını şikâyet edebileceği bağımsız bir denetim makamının olmaması, bu sorunların büyümesine zemin hazırlıyor. Şikâyet edilen hukuksuzlukların yalnızca mahkemeye taşınabilmesi, dava süreçlerinin uzun ve masraflı olması nedeniyle çoğu sakin için caydırıcı oluyor. Bu durum, site yönetimlerinin sorumluluklarını kötüye kullanarak hukuksuz işleyişlerini devam ettirmelerine olanak sağlıyor.
Denetleme Kurulu Etkisiz Kalmaya Devam Ediyor
Site yönetimlerine bağlı olarak çalışan denetleme kurulları, etkisiz bir çözüm mekanizması olmaktan öteye geçemiyor. Birçok durumda, site yönetimleri denetleme kurullarını etkisi altına alarak hukuksuz uygulamalarını gizleyebiliyor. Denetleme kurulu, ihlalleri tespit ettiğinde dava açılması gerektiğine karar verse bile temsilciler kurulu bu sürece engel olabiliyor. Daha da kötüsü, bazı sitelerde yönetim kurulu başkanının, akrabalarını denetleme kurulu başkanı, öz oğlunu ise temsilci olarak seçtirmesi gibi uygulamalar, denetleme mekanizmasını tamamen devre dışı bırakabiliyor. Bu nedenle, ortak alan giderlerinin yanlış beyan edilmesi, usulsüzlükler, şeffaflık eksikliği ve aidatların kötüye kullanımı gibi sorunlar, sakinlerin tüm şikâyetlerine rağmen çözümsüz kalıyor.
Bakanlık Düzenlemeleri Hayata Geçirmeli
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın başlattığı düzenleme çalışmaları, bu sorunların çözümü için kritik bir adımdır. Yeni düzenlemelerle birlikte, site yönetim şirketlerinin “yetki belgesi” ile çalışması zorunlu hale gelecek ve bu şirketler Bakanlık denetimine tabi tutulacaktır. Kurallara uymayan yönetim şirketlerinin faaliyetlerinin yasaklanması ise hukuksuz uygulamaların önüne geçmek için önemli bir adım olacaktır.
Denetim Eksikliği Felaketlere Davetiye Çıkarıyor
Denetim eksikliğinin sonuçları, yalnızca hukuki sorunlarla sınırlı kalmıyor; aynı zamanda ciddi güvenlik risklerini de beraberinde getiriyor. Bolu’da bir tatil yerleşkesinde yaşanan yangın, bu risklerin boyutunu çarpıcı bir şekilde gözler önüne seriyor. Böylesi felaketlerin önlenmesi, yalnızca site yönetimlerinin değil, aynı zamanda Bakanlık gibi yetkili kurumların aktif müdahalesini gerektiriyor.
Hukukun ve Güvenliğin Tesisi İçin Denetim Şart
Ortak yaşam alanlarının huzurlu ve güvenli bir şekilde sürdürülebilmesi, etkin bir denetim mekanizmasının işler hale getirilmesine bağlıdır. Çevre Bakanlığı’nın düzenlemelerinin bir an önce tamamlanması hem hukuksuzlukların hem de güvenlik açıklarının önüne geçmek için atılacak en önemli adımlardan biridir. Aksi takdirde, Bolu’daki yangın gibi olaylar daha vahim sonuçlarla tekrar yaşanabilir. Unutulmamalıdır ki, denetim eksikliği yalnızca bir hukuki sorun değil, aynı zamanda büyük bir güvenlik tehdididir.
Çevre Bakanlığı Düzenlemesiyle Site Yönetimlerinde Yeni Denetim Dönemi Başlayacak
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın site yönetimlerine yönelik düzenlemeleri, toplu yaşam alanlarındaki hukuksuzlukların önlenmesi ve güvenlik açıklarının kapatılması adına yeni bir denetim döneminin kapısını aralıyor. Bu düzenlemelerin hayata geçirilmesiyle birlikte, site yönetimleri artık daha sıkı bir denetim altına alınacak ve mevzuata aykırı hareket eden yönetimler ciddi yaptırımlarla karşılaşacak.
Denetim Nasıl İşleyecek?
Bakanlığın yapacağı denetimlerin kapsamı geniş olacak ve şu unsurları içerecek:
1. Yetki Belgesi Zorunluluğu
Yetki belgesi alma şartı gelecek. Site yönetim şirketleri, Bakanlık’tan yetki belgesi almak zorunda olacak. Bu belgeyi alabilmek için yönetim şirketlerinin belirli standartları karşılaması gerekecek.
Belge kontrolü titiz bir şekilde yapılacak. Denetimlerde, yönetim şirketlerinin yetki belgesine sahip olup olmadığı kontrol edilecek. Belgesi olmayan şirketlerin faaliyetlerine son verilecek.
2. Mali Denetimler
Site yönetimlerinin topladığı aidatların ve ortak giderlerin nasıl harcandığı incelenecek. Gelir-gider tabloları denetlenecek ve harcamaların şeffaf bir şekilde belgelenip belgelenmediği kontrol edilecek.
Usulsüzlük tespiti hızlı bir şekilde gerçekleştirilecek. Aidatların usulsüz kullanılması, eksik beyan edilmesi veya kayıtsız harcamalar tespit edildiğinde, ilgili yönetimler hakkında cezai işlem başlatılacak.
3. Yönetim Planlarının İncelenmesi
Site yönetimlerinin uyguladığı yönetim planları, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Bakanlık düzenlemelerine uygun olup olmadığı açısından denetlenecek.
Yönetim planının site sakinlerinin haklarını koruyup korumadığı, hukuki sınırlar içinde düzenlenip düzenlenmediği değerlendirilecek.
4. Şikâyetlerin Değerlendirilmesi
Site sakinlerinin doğrudan Bakanlığa yapacağı şikâyetler dikkate alınacak ve denetim sürecinde öncelikli olarak ele alınacak.
Şikâyetlerde belirtilen usulsüzlükler detaylı bir şekilde araştırılacak ve gerekli görülürse bağımsız bilirkişi raporlarıyla desteklenecek.
5. Güvenlik ve Teknik İncelemeler
Yangın merdivenleri, acil durum çıkışları, asansörlerin bakımları gibi güvenlik önlemleri denetlenecek. Eksiklikler tespit edilirse, site yönetimlerine cezai yaptırımlar uygulanacak.
Elektrik ve su tesisatları gibi teknik altyapının düzgün çalışıp çalışmadığı ve periyodik bakımlarının yapılıp yapılmadığı incelenecek.
6. Bağımsız Denetim Kuruluşlarıyla İşbirliği
Bakanlık, bazı denetimlerde bağımsız denetim kuruluşlarıyla işbirliği yapacak. Bu kuruluşlar, site yönetimlerinin mali ve hukuki uygunluklarını detaylı bir şekilde inceleyerek rapor hazırlayacak.
Denetim raporlarının site sakinlerinin erişimine açık hale getirilmesi sağlanacak ve raporlara itiraz hakkı da Bakanlık tarafından değerlendirmeye alınacak.
7. Yönetim Şirketlerine ve Site Yöneticilerine Yaptırımlar
Mevzuata aykırı hareket eden site yönetim şirketlerinin faaliyetleri durdurulacak ve belirli durumlarda yüksek para cezaları uygulanacak.
Denetimlerde ciddi usulsüzlükler tespit edilirse, Bakanlık bu yönetimler hakkında yasal işlem başlatacak.
8. Düzenli Denetim Periyotları
Site yönetimleri, düzenli olarak yıllık denetimlere tabi tutulacak. Bu denetimlerde mali işler, güvenlik önlemleri ve yönetim planlarının uygunluğu yeniden incelenecek.
Acil durumlarda, Bakanlık site sakinlerinin şikâyeti üzerine ani denetimler gerçekleştirebilecek. Geçmişe yönelik şikâyetlerde zaman aşımı olmadan titizlikle denetlenecek ve cezai işlemler gerçekleştirilecek. Gerekli olması durumunda hukuk süreci de başlatılacak.
Yeni Düzenlemelerin Getireceği Faydalar
Bu denetim mekanizmasının devreye girmesiyle birlikte:
1. Şeffaflık sağlanacak ve site yönetimlerinin gelir-giderleri ve faaliyetleri sakinlerin denetimine açık hale getirilecek.
2. Hukuksuzluklar önlenebilecek ve site yönetimlerinin yetkilerini aşan uygulamaları ve usulsüzlükleri engellenecek.
3. Güvenlik artacak ve ortak alanların güvenliği daha sıkı denetleneceği için, yangın, kazalar gibi tehlikeler en aza indirilecek.
4. Sakin hakları güvence altına alınacak ve site sakinlerinin hukuki hakları korunarak, mağduriyetlerin önüne geçilecek.
5. Yöneticilerin aldıkları huzur hakları adı altındaki maaşlar yeniden değerlendirilecek. Çevre Bakanlığı düzenlemeleriyle site yöneticileri, temsilciler ve denetleme kurulu üyelerinin aldığı yüksek huzur hakları ve aidat muafiyetleri adil bir seviyeye indirilecek. Görev süreleri boyunca bütçeye eklenen milyonlarca liralık yük, belirlenen standartlarla kontrol altına alınarak site sakinlerinin ekonomik yükü azaltılacak. Bu düzenleme, bütçelerin daha verimli kullanılması ve şeffaflığın sağlanması için önemli bir adım olacak.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın bu düzenlemeleri, toplu yaşam alanlarında denetim eksikliğinden kaynaklanan sorunların çözümü için tarihi bir adım olacak. Yeni düzenlemelerle birlikte site yönetimlerinin faaliyetleri daha şeffaf hale gelirken, hukuksuz uygulamaların önüne geçilecek ve can-mal güvenliğini tehdit eden durumlar ortadan kaldırılacak. Site sakinlerinin güvenli, huzurlu ve adaletli bir yaşam sürmesi için bu düzenlemelerin bir an önce hayata geçirilmesi büyük bir gerekliliktir.
Site Yönetimlerinde Hukuki ve Etik Sınırlar
Modern yaşamın bir sonucu olarak site ve toplu konut düzeni, şehir hayatında birçok birey için bir zorunluluk haline geldi. Ancak bu yaşam biçiminin sürdürülebilir olması, ortak yaşam alanlarını yöneten site yönetimlerinin hukuki ve etik kurallara uygun hareket etmesine bağlıdır. Ne yazık ki, bazı yönetimlerin uygulamaları bu düzeni zedelemekte ve site sakinlerinin haklarını ihlal ederek huzursuzluk yaratmaktadır.
Bir hastanede tedavi gördüğünüzü düşünün, telefonunuza bir mesaj geliyor: “Faturanızı ödeyin, aksi takdirde icra takibi başlatılacaktır.” Ya da trafikte seyir halindesiniz, ödeme gününe henüz 10 gün var, telefonunuza bir uyarı düşüyor: “Faturanız acil olarak ödenmelidir.” Belki de bir misafirliktesiniz, eş dostla keyifli bir sohbet halindesiniz ve telefonunuzdan şu mesajı alıyorsunuz: “Faturalar sisteme yansıtıldı, hizmetlerin aksamaması için acil ödeme yapınız.”
Bu tür mesajları alan bir site sakininin psikolojisinin nasıl etkilendiğini hayal edin. Sürekli gelen bu mesajlar, bireylerin zihninde adeta batık bir sitede oturdukları, borç batağında oldukları, hatta elektriklerinin kesileceği gibi karamsar düşünceler yaratıyor. Bu durum, yalnızca bireysel psikolojiyi değil, site içindeki komşuluk ilişkilerini ve toplumsal huzuru da olumsuz etkiliyor.
Elbette site yönetimleri bilgi paylaşımında bulunabilir, hatta bulunmalıdır. Ancak bunun belli bir iletişim diliyle, sakinlerin durumuna göre ve makul periyotlarla yapılması gerekir. Borçlu olan bir site sakinine yasal hatırlatmalar yapılırken, borcu olmayan sakinlere tehditkâr bir mesaj atılmasının hiçbir hukuki ya da etik dayanağı yoktur. Buna rağmen, birçok site yönetimi “aklına gelen mesajı” yazıp, tek bir tuşla herkese göndererek iletişim sürecini daha da gergin bir hale getirebiliyor.
Oysa ki böyle bir yöntem kabul edilemez. Mesajlar, sistematik bir şekilde planlanmalı ve her sakin için özel bir iletişim dili kullanılmalıdır. Borcu olanlara ve olmayanlara aynı mesajların gönderilmesi, tüm sakinlerin aynı kategoriye konulması büyük bir hatadır. Bu durum, site yaşamının huzurunu bozmakla kalmaz, aynı zamanda yönetimlerin güvenilirliğini de ciddi şekilde zedeler.
Unutulmamalıdır ki, iletişim yalnızca bir bilgi paylaşımı değildir; aynı zamanda karşı tarafın ruh haline ve koşullarına saygı göstermek anlamına gelir. Bu nedenle, site yönetimlerinin sakinlerle iletişim kurarken hem hukuka uygun hem de insani bir dil benimsemesi şarttır. Aksi takdirde, bu tür uygulamalar bireylerin günlük yaşamını gereksiz yere zorlaştıracak ve toplu yaşamın düzenine zarar verecektir. Site yönetimleri, iletişim politikalarını bu doğrultuda gözden geçirmeli ve sakinlerin haklarına, psikolojisine saygı duyan bir anlayışı benimsemelidir.
Tehditkâr Mesajlar ve Psikolojik Baskı
Son dönemde site yönetimlerinin bazı uygulamaları, sakinler üzerinde psikolojik bir baskıya dönüşmüş durumdadır. Borcu olmayan ya da borcunun ödeme tarihi henüz gelmemiş olan sakinlere dahi sürekli olarak “Borcunuzu ödeyin, aksi takdirde icra takibi başlatılacaktır” gibi mesajların gönderilmesi, sakinleri huzursuz eden bir tehdit unsuru haline geliyor. Oysa Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Borçlar Kanunu (TBK), bu tür durumlara karşı açık hükümler içerir.
Borçlu sakinlere yasal yollardan ihtar gönderilmesi mümkündür, ancak bunun tehditkâr ve sürekli şekilde yapılması, Türk Ceza Kanunu’na göre “huzur ve sükûnu bozma” suçunu oluşturabilir. Ayrıca borçsuz ya da borç tarihi henüz gelmemiş olan sakinlere gönderilen bu tür mesajlar, hukuki dayanaklardan tamamen yoksundur ve site yönetiminin yetkisini aşan bir uygulamadır.
“Faturalara Faiz Yansıtılması Hukuki ve Etik Açıdan Mümkün mü?”
Bazı site yönetimlerinin ödeme tarihinden önce sakinlere gönderdiği mesajlarda şu ifadeler yer alabiliyor:
“Ödemenizi yapmazsanız, gecikme faizi bir sonraki faturaya eklenerek tarafınıza yansıtılacaktır.”
Bu tür mesajlar yüzeyde masum bir hatırlatma gibi görünse de, derinlemesine incelendiğinde hukuki ve etik sorunları barındırdığı ortaya çıkar. Öncelikle, gecikme faizinin uygulanabilmesi için bir borcun ödenmemiş olması gerekir. Borcunu zamanında ödeyen bir site sakinine herhangi bir ek maliyet yansıtılması ise hukuka aykırıdır. Örneğin, bir fatura ödeme süresinde yatırılmışsa, yönetimin bu sakinlere “faiz” adı altında ek bir yük getirmesi ne mümkün ne de mantıklıdır. Faturasını ödemeyen sakinlere zaten yasal faiz işletilir ve bu nedenle ikinci bir faiz talep edilemez.
Burada asıl soru, yönetimlerin bu mesajları yazarken hukuki bir bilgisizliğin mi etkisinde olduğu, yoksa sakinleri hızla ödeme yapmaya zorlamak amacıyla bir korku psikolojisi mi yarattığıdır. Her iki durumda da sonuç, hukukun çiğnendiği ve sakinlerin haklarının hiçe sayıldığı bir noktaya ulaşmaktadır.
“Yönetimlerin Yanıltıcı Mesajları”
Başakşehir’de bulunan bir site yönetiminin sakinlere gönderdiği şu mesaj durumu daha net anlamamıza yardımcı olacaktır:
“Sitemize ait faturaların son ödeme tarihleri aşağıda belirtilmiştir. Ödemelerin belirtilen tarihler öncesinde yapılması büyük önem arz etmektedir. Aksi takdirde, gecikme faizleri bir sonraki faturaya eklenerek yansıtılacaktır.”
Bu tür bir mesaj, açıkça hukuki ve etik açıdan problem teşkil eder. KMK, yalnızca borçlu site sakinlerine yönelik faiz uygulanmasına izin verirken, borcunu zamanında ödeyenlere böyle bir yükümlülük getirilmesi kesinlikle mümkün değildir. Ayrıca, su ve elektrik gibi hizmetlerin ödenmemesi durumunda gecikme faizini uygulamak, doğrudan hizmet sağlayıcının yetkisindedir. Bu bağlamda, site yönetiminin kendi başına bu tür bir karar alması hukuka aykırıdır.
“İtiraz ve Yönetimin Tutumu”
Bu tür uygulamalar karşısında sakinlerin bilinçli olması ve haklarını savunması büyük önem taşır.
Başakşehir’de bulunan sitenin kat maliki bu mesajı almasının ardından site yönetimine e-posta yoluyla itirazda bulunmuş. Ancak aldığı yanıt, durumu daha da vahim bir hale getirmiş. Yönetim, itirazlarını “çalışmalarını engelleme girişimi” olarak nitelendirmiş ve kendi uygulamalarını savunmaya devam etmiş. Bu tutum, yalnızca hukuka aykırılığı pekiştirmekle kalmamış, aynı zamanda site yönetiminin şeffaflık ve hesap verebilirlikten ne kadar uzak bir anlayışla hareket ettiğini gözler önüne sermiştir.
“Hukuki ve Etik Sorumluluklar”
Adil ve hakkaniyetli bir yönetim anlayışı, eleştirileri tehdit olarak değil, sistemi iyileştirecek bir geri bildirim olarak görmelidir. Ancak görüyoruz ki bazı yönetimler, eleştiri ve itirazları karşı duruş olarak algılayarak hukuki sınırları ve etik sorumluluklarını göz ardı ediyor. Bu durum yalnızca komşuluk ilişkilerini zedelemekle kalmaz, aynı zamanda ortak yaşamın temel değerlerini de ciddi şekilde tehdit eder.
“Çözüm Yolları”
Site sakinleri olarak bu tür durumlarla karşılaştığımızda bilinçli bir şekilde hareket etmeli ve hukuki yolları kullanmalıyız. İşte atılabilecek adımlar:
1. Yazılı İtiraz: Site yönetiminden, uygulamalarının hukuki dayanağını açıklamalarını yazılı olarak talep edin. Yazılı itirazlar, ileride hukuki süreçlerde delil olarak kullanılabilir.
2. Denetleme Kuruluna Başvuru: Site yönetiminin uygulamalarını incelemekle yükümlü olan denetleme kuruluna başvurarak durumu raporlamalarını talep edin.
3. Hukuki Süreç: Gerekirse bir avukat aracılığıyla hukuki yollara başvurarak haklarınızı arayın. Özellikle kişisel verilerinizin kötüye kullanılması veya tehditkâr mesajlar gibi durumlar için savcılığa şikâyette bulunabilirsiniz.
“Huzurlu Yaşam İçin Adil Yönetim”
Site yaşamının huzurlu ve sürdürülebilir olması, yalnızca sakinlerin haklarını bilmesiyle değil, aynı zamanda site yönetimlerinin hukuki sınırlar içinde hareket etmesiyle mümkündür. Şeffaflık, adalet ve dürüstlük, site yönetimlerinin temel prensipleri olmalıdır. Aksi takdirde, ortak yaşamın huzuru ve dengesi bozulur, komşuluk ilişkileri zarar görür.
Hepimiz daha adil, şeffaf ve hukuka uygun bir yönetim anlayışı talep etmeli ve bu doğrultuda hareketler sergilemeliyiz. Çünkü huzurlu bir yaşam için hukuk ve etik kurallarına bağlılık, her şeyin temelinde yer alır.